Physical Process
Economics
Cash Flow
Stress Test
▶ Chạy 1 chu kỳ
Ẩn chữ
Từ điển
Dữ liệu & giới hạn
Kiểm tra mô hình
01 · Đất & 4 KCN 02 · Nước & XLNT 03 · NX · VP cho thuê 04 · ICD · BCC 49% 05 · Tiền gửi 608 tỷ 06 · Vốn trong đất 07 · Cổng cổ tức THẠNH PHÚ BIÊN HÒA 2 GÒ DẦU XUÂN LỘC VĨNH CỬU · quỹ đất mới KDC TRẢNG BOM · ĐÃ KHÉP
Khách thuê đất & dịch vụ KCN trả trước là chủ yếu Ghi nhận doanh thu 9T/2026 · 405,6 tỷ phân bổ từ tiền trả trước + dịch vụ phát sinh trong kỳ Phải thu khách hàng chỉ 20,1 tỷ Khách thanh toán sự kiện tiền thật xảy ra TRƯỚC doanh thu QUỸ TIỀN CỦA SZB đầu năm 2026 · 215,4 CFO 9T · +305,5 CAPEX 9T · −62,1 cuối kỳ · 281,7 + tiền gửi 6–12 th · 326,7 CỔNG PHÂN PHỐI LN 2025 đã chốt · 201,7 ĐHĐCĐ 2026 phê duyệt trả Q3/2026 · 135,0 = 45% vốn điều lệ Cổ đông nhận công ty mẹ · 62,4 liên quan khác · 19,5 cổ đông ngoài · 53,1 Tiền đang giữ thay cho khách — KHÔNG phải tiền của cổ đông Doanh thu chờ phân bổ 912,1 tỷ là NỢ phải phục vụ đất đã thu tiền (Thạnh Phú 397,0 · Biên Hòa 2 231,8 · Gò Dầu 182,2 · Xuân Lộc 101,2). Chỉ khi phân bổ thành doanh thu, trừ giá vốn đất, tiền thuê đất Nhà nước và thuế, phần còn lại mới có thể thành lợi nhuận được phép chia.
Luồng tiền vẽ ở lớp sơ đồ riêng vì tiền không chạy trên dây chuyền vật lý. Điểm cốt lõi của SZB: tiền khách đến TRƯỚC doanh thu (trả trước cho thuê đất), và cổ tức đi qua cổng phân phối với kỳ riêng — cổ tức trả 2026 thuộc về lợi nhuận 2025.
Nhánh ICD — tránh đọc trùng sức mạnh vận hành Kho ICD do đối tác Tân Cảng vận hành; SZB góp 49% vốn theo BCC và nhận phân phối theo đợt. 16,1 tỷ Q3/2026 không có giá vốn, Q3/2025 bằng 0 — đừng nội suy thành nhịp quý.
Tiền trả trước là NỢ, không phải doanh thu 912,1 tỷ doanh thu chờ phân bổ ngồi ở phía nợ phải trả. Nó là lời hứa phải phục vụ đất trong hàng chục năm, kèm tiền thuê đất phải trả Nhà nước và chi phí hạ tầng duy trì.
Tài sản già, khấu hao nhẹ Nguyên giá TSCĐ đã khấu hao hết nhưng còn sử dụng là 390,9 tỷ; khấu hao Q3 chỉ 13,2 tỷ. Chi phí kế toán thấp hơn chi phí kinh tế thật của việc duy trì hạ tầng — CAPEX 9T/2026 là 62,1 tỷ.
Sơ đồ isometric nguyên lý — không phải mặt bằng thực tế của các KCN. Số liệu từ BCTC Q3/2026 của CTCP Sonadezi Long Bình (ký số, công bố 19/10/2026), đối chiếu Vietcap IQ qua hệ thống KeyPoint. Trạng thái: V = đọc trực tiếp từ BCTC gốc · T = tính từ số gốc · E = giả định mô phỏng (chỉ ở Stress Test). Không phải khuyến nghị mua/bán.
Từ điển
Doanh thu chờ phân bổ / doanh thu chưa thực hiện: tiền khách đã trả cho thuê đất dài hạn, công ty ghi là nợ và phân bổ dần thành doanh thu theo thời gian thuê.
BCC (hợp đồng hợp tác kinh doanh): góp vốn cùng làm dự án mà không lập pháp nhân mới; lợi nhuận phân phối theo hợp đồng — như ICD Tân Cảng Long Bình, SZB góp 49% vốn tự có.
Bất động sản đầu tư: đất/hạ tầng nắm giữ để cho thuê, ghi nhận theo nguyên giá trừ khấu hao (175,5 tỷ).
Quỹ đầu tư phát triển: phần lợi nhuận giữ lại theo điều lệ để tái đầu tư, không chia cổ tức (số dư 235,3 tỷ).
CFO: dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh theo báo cáo lưu chuyển tiền tệ (9T/2026: 305,5 tỷ).
Đóng Dữ liệu & giới hạn
Số Giá trị Nguồn TT Doanh thu Q3 theo 4 mảng 88,46 / 21,62 / 16,86 / 16,09 Thuyết minh VI.1, BCTC Q3/2026 V Kết quả bộ phận & cầu nối LNST 67,63 → 55,64 Thuyết minh VII V Doanh thu chờ phân bổ theo KCN 912,1 (NH 39,8 + DH 872,3) Thuyết minh V.18 V Tiền & tiền gửi 281,7 + 326,7 Thuyết minh V.1, V.2a V Cổ tức 135,0 & trích quỹ ĐTPT 50,4 · KTPL 12,1 Thuyết minh mục 21 (VCSH) V CFO 9T, CAPEX 9T 305,5 · 62,1 LCTT 3 quý cộng dồn T Mua nước sỉ Q3 14,63 Thuyết minh VIII (bên liên quan) V
Chưa tách được: trong nợ dài hạn 1.052,1 tỷ, ngoài doanh thu chờ phân bổ 872,3 và ký quỹ thuê 26,5, phần còn lại ~153 tỷ (phải trả/vay dài hạn) chưa tách chi tiết từ bản scan — không ảnh hưởng cơ chế chính. Diện tích đất và tỷ lệ lấp đầy từng KCN không có trong BCTC quý nên không vẽ theo tỷ lệ thật; kích thước bể chứa doanh thu chờ phân bổ vẽ đúng tỷ lệ số tiền giữa 4 KCN.
Đóng Kiểm tra mô hình
Audit số liệu (đối chiếu BCTC gốc):
4 mảng cộng = 143,03 = doanh thu thuần KQKD ✓; kết quả bộ phận cộng = 67,63 = lợi nhuận gộp ✓; cầu nối tới LNST 55,64 khép tuyệt đối ✓
Tổng doanh thu + thu nhập khác 152,04 khớp văn bản giải trình biến động lợi nhuận của chính công ty ✓
Biến động VCSH: 780,10 + lãi 150,83 − cổ tức 135,0 − trích quỹ 62,5 (ĐTPT+KTPL, nội bộ VCSH) + … = 783,82 khớp CĐKT ✓
Doanh thu chờ phân bổ dài hạn 872,29 khớp dòng nợ dài hạn lớn nhất trên CĐKT ✓
Audit luồng: mọi tuyến đều neo vào vật thể/cổng; không có tuyến Khách → Cổ đông; cổ tức bắt buộc qua Quỹ tiền → Cổng phân phối (điều kiện LN đã chốt + ĐHĐCĐ) → Cổ đông, gắn kỳ 2025/2026 riêng với kỳ thu tiền.
Audit craft: tắt chữ vẫn nhận ra khu công nghiệp (lưới lô đất, nhà máy khách thuê, bể chứa, trạm nước, bãi container ICD, két tiền, cổng cổ tức). Kiểm tra hiển thị desktop + mobile và mọi chế độ trước khi bàn giao.
Đóng